Sehubungan dengan Situasi Nasional menghadapi Wabah Pandemi Covid-19 dan dalam rangka mendukung Program Pemerintah untuk Mencegah Penyebaran Virus COVID-19, maka manajemen LSPMR memutuskan untuk menunda kegiatan Uji Kompetensi (Uji Reguler dan Uji Ulang/Her) pada seluruh jenis Sertifikasi : CRMA, CRMO/ANAMROT, CRMP/AMROT, CRGP/ATKRT, dan BCMCP/AMKU atas agenda kegiatan pada bulan April dan Mei 2020. Direncanakan LSPMR baru akan beroperasi penuh kembali pada bulan Juni 2020. Demikian kami informasikan, mohon kiranya dapat dimaklumi. Atas perhatian dan dukungan Bapak/Ibu, kami sampaikan banyak terima kasih. Salam Indonesia Kompeten. Hormat kami, Manajemen LSPMR.. >> LSPMR is moving to Pakuwon Tower Kota Casablanca starting June 1, 2020! Mitigasi Risiko Pembiayaan Properti - Lembaga Sertifikasi Profesi Manajemen Risiko
No comments yet

Mitigasi Risiko Pembiayaan Properti

Oleh : Prof. Dr. Adler Haymans Manurung
Risiko finansial dan risiko bisnis adalah risiko yang dihadapi pebisnis properti dalam menjalankan aktivitas bisnisnya. Pemahaman tentang kedua risiko tersebut akan memberikan masukan dalam kerangka membangun bisnis properti yang baik.

Sektor properti merupakan sektor yang selalu mempunyai hubungan dengan kebijakan pemerintah dalam hal tingkat bunga dan menjadi perhatian masyarakat serta menjadi kebutuhan banyak pihak. Perkembangan sektor properti akan membuat sektor lain berkembang karena sektor properti banyak membutuhkan produk-produk sektor lain, seperti keramik dan peralatan untuk kebutuhan perumahan, perkantoran, resort, mal, dan pergudangan.

Kenaikan suku bunga akan membuat para pihak di sektor properti berteriak agar tidak terus terjadi kenaikan dan berakibat pada penjualan properti yang sedikit mandek. Bila tingkat bunga menurun, para pelaku industri properti sedikit gembira karena permintaan akan meningkat dan diikuti dengan kemajuan sektor lain.

Belakangan ini nilai atau harga properti terus mengalami kenaikan. dan ini menjadi persoalan tersendiri bagi konsumen. Selain itu, harga barang ikut mengalami kenaikan. Pembiayaan tersebut semakin sulit dengan adanya loan to value (LTV) yang diterbitkan Bank Indonesia (BI) dalam mengerem pertumbuhan sektor properti.

 

Keberadaan sektor properti tidak terlepas dan mana pembiayaan pembangunan properti yang diinginkan. Pertama-tama, pebisnis harus menyiapkan dana dan koceknya untuk diserahkan kepada perusahaan, dan kemudian perusahaan memberikan surat berharga yang dikenal dengan saham perusahaan. Dana yang masuk ke perusahaan ini dikenal dengan modal disetor.

Para pihak yang mempunyai saham di perusahaan memiliki hak voting dalam rapat umum pemegang saham (RUPS) untuk mengetahui aktivitas perusahaan sekaligus menjadi pengendali perusahaan bila menjadi pemegang saham mayoritas dan mempunyai hak untuk mendapatkan dividen atas laba bersih perusahaan. Biasanya, modal disetor ini sangat proporsional atau wajar dengan bisnis yang akan dijalankan. Namun, biaya ekuitas pada konsep perusahaan sangat mahal sehingga pembiayaan investasi perusahaan dan saham pun mahal.

Donaldson dan Myers (1984), ilmuwan yang memperkenalkan teori urutan pendanaan (packing order theory offinancing), memberikan argumentasi bahwa pembiayaan proyek atau investasi perusahaan melalui saham merupakan pembiayaan yang paling akhir (the last resort offinancing). Urutan pertama untuk pembiayaan perusahaan ialah laba ditahan (retained earnings), dengan cara mencairkan semua investasi jangka pendek dalam bentuk marketable securities (surat berharga).

Bila tidak ada lagi laba ditahan tersebut, maka perusahaan harus melakukan pinjaman dengan cara menerbitkan surat utang, baik jangka pendek maupun jangka panjang (obligasi). Pinjaman ke perbankan dan multifinance juga menjadi bagian dan urutan kedua ini—pinjaman jenis ini dikenal dengan pinjaman privat. Model urutan pembiayaan yang diuraikan ini merupakan pembiayaan tradisional.

 

Kemudian, para investment banker dan pihak yang bergelut di sektor properti menciptakan pembiayaan modern yang saat ini sangat berkembang. Model pembiayaan ini sudah memasukkan perhitungan dan metode yang cukup tinggi pengetahuannya. Salah satu model ini ialah properti yang ada dibuat sebagai jaminan dalam surat berharga yang sering kita kenal dengan asset securitization. Aktivitas asset securitization menjadi sebuah aktivitas yang blasa saat ini untuk sector properti, terutarna di negara-negara maju.

Sisi negative dañ asset securitization ialah fenomena subprime di Amerika Serikat (AS) yang mengakibatkan Lehman Brothers bangkrut. Sebuah risiko yang harus dihadapi oleh para pihak yang mengelola model asset securitization tersebut. Model pembiayaan yang berkembang ialah sector properti mengikutsertakan konsumen untuk membiayai pembangunan properti tersebut. Model ini lebih kreatif daripada pembiayaan modern yang diuraikan sebelumnya. Para pihak yang beraktivitas di sektor properti hanya memasarkan gambar properti yang dibangun dan dibayar dengan mencicil sehingga proyek properti tetap berjalan.

Model lain ialah penggabungan dan semua metode pembiayaan ang ada. Pemilik tanah diikutsertakan dálam pembangunan properti sehingga pembayaran dilakukan setelah ada pembayaran dari konsumen. Artinya, kreativitas para pihak yang beraktivitas di sektor properti sangat dibutuhkan dalam kerangka keberhasilan properti yang dibangun.

Risiko yang dihadapi perusahaan properti dikelompokan menjadi dua, yaitu risiko finansial dan risiko bisnis. Risiko finansiai ialah risiko yang dihadapi dalam kerangka pembiayaan yang dilakukan perusahaan untuk terjadinya properti yang dibangun Salah satu risiko finansial ini ialah adanya perubahan tingkat bunga—dikenali dengan risiko tingkat bunga.

Fluktuasi tingkat bunga membuat pengeluaran atas tingkat bunga perusahaan berfluktuasi. Risiko tingkat bunga ini termasuk di dalamnya risiko reinvestasi dana yang dimiliki perusahan. Naiknya tingkat bunga membuat risiko yang dihadapi perusahaan meningkat dan harus dibuat pemecahannya agar risiko tersebut bisa teratasi.

Untuk pinjaman yang dilakukan perusahaan kepada pihak ketiga dengan menerbitkan surat utang, baik secara privat maupun publik, maka ketidakmampuan perusahaan membayar bunga dan pokok pinjaman menjadi sebab risiko yang dikenal dengan risiko kegagalan (default risk). Adanya kegagalan ini juga berdampak pada reputasi perusahaan yang dikenal dengan risiko reputasi (reputation risk).

Risiko bisnis yang dihadapi perusahaan dalam mengoperasikan aktivitas bisnis propertinya bisa diperhatikan secara detail dengan menggunakan model bisnis kanvas (carvas business model. Namun, risiko tersebut dapat diuraikan dengan melihat aktivitas bisnis properti tersebut.

Risiko pertama yang harus dihadapi perusahaan dalam bisnis ini ialah risiko tidak mendapatkan lokasi yang baik. Lokasi yang strategis merupakan bagian dari produk properti yang laku dijual. Misalnya, lokasi tersebut harus dekat stasiun kereta api untuk properti perumahan atau apartemen di pinggiran kota, mengingat transportasi massal akan terus dibangun pemerintah pada tahun-tahun mendatang.

Walaupun lokasi strategis sudah dipenuhi, perusahaan juga harus pintar memasarkan produk tersebut sehingga risiko memasarkan produk tidak ada. Karena itu, pemilihan sumber daya yang berkualitas sangat dibutuhkan perusahaan properti.

Selanjutnya, ketersediaan sumber daya atas pembangunan properti yang diinginkan. Pebisnis harus

bekerja sama dengan kontraktor yang berkualitas dan mempunyai reputasi yang baik. Pebisnis tidak harus bekerja sama dengan perusahaan yang pnnya nama besan. Pebisnis bisa bekerja sama dengan kontraktor yang sedang dan kecil, tapi sudah dikenal baik reputasi dan kualitasnya. Selain itu, pebisnis hams mempunyai sumber daya yang cukup andal untuk mengelola aktivitas tensebut.

Tak hanya itu, pebisnis juga harus memerhatikan produk yang dibuat sesuai dengan spec yang telah disepakati. Dalam kasus ini disebutkan risiko kualitas atas produk yang dihasilkan. Risiko ini sangat kelihatan akan tenjadi pada produk massal. Pada produk pnopenti yang terbatas, risiko ini juga sangat perlu diperhatikan kanena mempunyai dampak pada neputasi pebisnis sehingga akan timbul risiko reputasi.

Dalam melakukan bisnis, pebisnis properti pasti akan bertemu dengan aktivitas kontrak dengan pihak lain. Mengenai aktivitas ini, risiko yang dihadapi dikenal dengan risiko hukum (legal risk). Penjanjian yang baik sangat dibutuhkan. Karena itu, pebisnis propenti banus memiliki sumber daya yang memiliki latar belakang hukum.

Dari sisi hubungan dengan konsumen, soal waktu penyelesaian pnoperti yang disepakati menjadi sebuah risiko legal yang mungkin terjadi. Namun, pebisnis juga perlu sekali mendapatkan ahli hukum yang mengerti aspek di luar hukum, misalnya proses pembnngunan dan pembiayaan properti.

Ketika pebisnis menjalankan pembiayaan tradisional dan modern, maka aspek hukum sangat penting agar apa yang diinginkan tercapai. Pemahaman tentang risiko yang dihadapi pebisnis properti akan memberikan masukan dalam kerangka membangun bisnis pnoperti yang baik untuk pebisnis dan konsumen properti.

Post a comment